VENDITA TERRENO AGRICOLO, QUANDO SI PAGA LA PLUSVALENZA

Capita spesso, nelle campagne che confinano con una zona industriale, con una statale trafficata o con un centro abitato in espansione: un appezzamento censito catastalmente come agricolo e ricadente, secondo lo strumento urbanistico, in zona agricola attira l'interesse di un operatore che non ha nulla a che fare con la coltivazione – una società di distribuzione carburanti, un gestore di impianti fotovoltaici, un costruttore in cerca di aree di espansione – e offre un prezzo che un agricoltore non pagherebbe mai per un campo da seminare. Chi vende, in questi casi, può trovarsi davanti a una plusvalenza tassabile anche se il terreno, sotto il profilo urbanistico, è rimasto agricolo fino al momento della cessione.

Lo ha ribadito la Corte di cassazione con l'ordinanza n. 3784 del 19 febbraio 2026, intervenuta su un caso nato in provincia di Torino: un terreno catastalmente agricolo, ceduto nel 2008 a una società di gestione di impianti di distribuzione carburanti, secondo il venditore non generava alcuna plusvalenza imponibile proprio perché non risultava edificabile secondo lo strumento urbanistico vigente al momento della vendita. La Commissione tributaria provinciale di Torino e poi quella regionale del Piemonte avevano dato ragione al contribuente, rilevando che il permesso di costruire per l'impianto era stato rilasciato solo dopo il rogito.

L'edificabilità "di fatto"

La Cassazione ha ribaltato quella lettura, riaffermando un principio rilevante nel contenzioso tributario sui terreni. Accanto all'edificabilità "di diritto", quella risultante dalla disciplina urbanistica applicabile, la giurisprudenza riconosce, ai fini fiscali, anche la cosiddetta edificabilità "di fatto" o vocazione edificatoria. Riguarda terreni che restano formalmente agricoli, ma le cui caratteristiche concrete possono evidenziare una potenzialità edificatoria: la vicinanza a centri abitati e a zone già urbanizzate, la presenza di servizi e infrastrutture primarie, lo sviluppo edilizio delle aree circostanti e l'esistenza di iniziative amministrative dirette a consentire una diversa utilizzazione dell'area.

Non si tratta di un elenco chiuso né di condizioni che, prese singolarmente, determinano automaticamente l'imponibilità. Gli elementi devono essere valutati nel loro complesso, tenendo conto delle caratteristiche effettive dell'area e della situazione esistente al momento della cessione. Nella vicenda piemontese, anche il successivo rilascio del permesso di costruire per l'impianto è entrato nella valutazione della Corte come elemento utile a ricostruire una vocazione edificatoria già esistente al momento della vendita, pur non ancora formalizzata nel titolo edilizio.

Anche una capacità edificatoria minima può bastare

A rendere la materia ancora più delicata per chi vende è arrivata, pochi mesi dopo, l'ordinanza n. 22836 del 7 luglio 2026, sempre della Cassazione, su un caso che riguardava direttamente un'azienda familiare: tre fratelli, comproprietari in parti uguali, avevano ceduto a una società un terreno inserito in una zona omogenea "E", quindi agricola, ma per la quale lo strumento urbanistico consentiva comunque una certa percentuale di edificabilità. L'Agenzia delle entrate aveva preteso il pagamento della plusvalenza; i fratelli avevano impugnato l'avviso sostenendo che la destinazione agricola del fondo e le sue dimensioni ridotte escludessero il presupposto d'imposta. Dopo un primo grado sfavorevole ai contribuenti, la Commissione tributaria regionale della Calabria aveva dato loro ragione, accogliendone l'appello.

La Cassazione ha ribaltato anche questa decisione, riprendendo un principio già espresso nel 2017 con l'ordinanza n. 29183: ai fini della disciplina delle plusvalenze occorre verificare la possibilità edificatoria riconosciuta al terreno dalla disciplina urbanistica applicabile, indipendentemente dalla specifica destinazione delle costruzioni realizzabili. Nel caso dei tre fratelli calabresi, i giudici hanno chiarito che può assumere rilievo anche l'edificabilità strumentale alla destinazione agricola del fondo – quella, cioè, che consente di realizzare manufatti legati all'attività agricola, quali stalle, fienili o depositi – perché permane comunque una possibilità di edificazione, sia pure sottoposta a vincoli e limitazioni.

Anche il corrispettivo pattuito può concorrere alla valutazione complessiva delle caratteristiche e del valore dell'area, soprattutto quando si discosta in misura significativa dai valori normalmente riconducibili ai terreni agricoli della zona. Il prezzo, tuttavia, costituisce un elemento da leggere insieme alla disciplina urbanistica e alle altre circostanze concrete della cessione e non determina, da solo, la qualificazione fiscale del terreno. La Corte ha inoltre censurato i giudici di merito calabresi per non aver adeguatamente distinto, nella loro valutazione, tra vincoli di mera destinazione, vincoli di inedificabilità assoluta ed edificabilità agricola strumentale: una distinzione che il caso dovrà ora affrontare nel giudizio di rinvio.

Che cosa cambia in pratica per chi vende

Per un'azienda agricola che sta valutando la cessione di un appezzamento, o che l'ha già perfezionata negli ultimi anni, le conseguenze sono concrete. Il prezzo pattuito è uno degli elementi che possono attirare l'attenzione dell'Amministrazione finanziaria: se un ettaro viene ceduto a una cifra molto superiore ai valori agricoli correnti della zona, tale circostanza può concorrere, insieme ad altri elementi oggettivi, alla valutazione della natura e delle potenzialità economiche dell'area. Chi vende dovrebbe quindi poter documentare, se necessario, le ragioni del prezzo concordato: per esempio la presenza di un fabbricato rurale, impianti irrigui, miglioramenti fondiari o una particolare vocazione produttiva.

Anche le caratteristiche dell'acquirente e la destinazione economica concretamente perseguita con l'operazione possono contribuire a ricostruire il quadro fattuale. La vendita a un agricoltore che continuerà a coltivare il fondo presenta elementi diversi rispetto alla cessione a una società energetica, a un gestore di distribuzione carburanti o a un operatore immobiliare. Queste circostanze, considerate isolatamente, non determinano tuttavia la qualificazione fiscale del terreno. Prima di stipulare l’atto conviene quindi verificare non soltanto la disciplina urbanistica vigente, ma anche l'eventuale iter amministrativo che interessa l'area, perché titoli edilizi rilasciati dopo la vendita possono assumere rilievo, insieme ad altri elementi, nella ricostruzione della situazione esistente al momento della cessione.

C'è poi un aspetto che riguarda da vicino le aziende agricole familiari, e che il caso calabrese rende esplicito: anche un fondo inserito in una zona agricola "E", dove il piano consente esclusivamente o prevalentemente la realizzazione di manufatti strumentali all'attività - una stalla, un fienile, un deposito attrezzi - può rientrare nella disciplina fiscale delle aree suscettibili di utilizzazione edificatoria quando lo strumento urbanistico riconosca effettivamente una possibilità di costruire, sia pure limitata e funzionale all'attività agricola. La classificazione agricola dell'area, quindi, non è da sola sufficiente a risolvere la questione: occorre verificare nel dettaglio quali facoltà edificatorie siano concretamente riconosciute al proprietario.

Va ricordato che per le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria la disciplina dell'articolo 67 del Tuir prevede l'imponibilità "in ogni caso", senza applicare il limite dei cinque anni previsto per altre cessioni immobiliari. La regola opera anche quando il terreno sia stato acquisito per successione o donazione, ferme restando le specifiche disposizioni previste dall'articolo 68 per la determinazione del costo fiscalmente riconosciuto.

Per i terreni agricoli privi di utilizzazione edificatoria resta invece la disciplina ordinaria: in linea generale, la plusvalenza assume rilevanza fiscale quando la cessione interviene entro cinque anni dall'acquisto. Gli immobili acquisiti per successione sono esclusi da questa fattispecie; per quelli ricevuti in donazione, ai fini del computo del quinquennio si considera la data di acquisto da parte del donante.

La cautela è d'obbligo, in entrambe le direzioni

Le due ordinanze non consentono di qualificare come edificabile qualsiasi terreno che cambi destinazione d'uso dopo la vendita, né di assoggettare automaticamente a tassazione ogni cessione conclusa a un prezzo superiore ai valori agricoli medi. La valutazione richiede un accertamento concreto delle caratteristiche dell'area, delle facoltà edificatorie effettivamente riconosciute dalla disciplina urbanistica e degli altri elementi disponibili al momento della cessione.

È un equilibrio che vale anche per chi vende: prima di una cessione che riguarda aree vicine a centri abitati, infrastrutture o insediamenti produttivi, un confronto preventivo con il proprio commercialista o con un notaio, accompagnato dalla verifica della disciplina urbanistica, degli eventuali procedimenti amministrativi collegati all'area e della congruità del prezzo rispetto ai valori agricoli di zona, resta la forma più efficace di tutela, meglio se prima del rogito che dopo un accertamento.